Le département du Var, situé au cœur de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, continue d'attirer de nombreux acquéreurs grâce à son climat méditerranéen privilégié, ses paysages variés allant du littoral aux collines de l'arrière-pays, et son économie dynamique. Acheter un bien immobilier dans cette zone ensoleillée représente une opportunité intéressante, que ce soit pour y vivre ou pour investir. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les spécificités du marché varois afin de faire le bon choix et de maximiser son investissement.
Panorama du marché immobilier varois en 2024
Le marché immobilier du Var connaît actuellement une phase de rééquilibrage après plusieurs années de forte tension. En effet, après une hausse importante des prix entre 2021 et 2023, le marché s'est stabilisé en 2024 avec une légère baisse comprise entre 4 et 6 % selon les zones. Cette correction permet aux acheteurs de retrouver un pouvoir d'achat accru, notamment grâce à la diminution des taux d'intérêt qui gravitent désormais autour de 3 %. Cette évolution favorable se traduit par une augmentation du pouvoir d'achat immobilier estimée à environ 8,5 % en un an, offrant ainsi de nouvelles opportunités pour les primo-accédants comme pour les investisseurs.
L'attractivité du Var repose sur plusieurs piliers solides. Le tourisme demeure un moteur économique majeur, avec plus de 83 millions de nuitées enregistrées en 2024, ce qui dynamise la demande locative saisonnière. Par ailleurs, l'économie varoise s'appuie sur des secteurs diversifiés comme l'agriculture, l'industrie, la logistique et l'innovation, garantissant une stabilité économique et une demande locative pérenne. Les villes côtières comme Saint-Tropez, Fréjus ou Saint-Raphaël bénéficient d'une forte notoriété internationale, tandis que des communes comme Toulon et Hyères offrent un cadre de vie agréable avec des infrastructures bien développées.
Les prix au mètre carré à Toulon, Saint-Tropez et La Valette
Les prix au mètre carré dans le Var varient considérablement selon la localisation géographique et le type de bien. Dans le golfe de Saint-Tropez, les tarifs atteignent en moyenne 16 794 euros par mètre carré, reflétant le prestige et l'exclusivité de cette destination prisée par une clientèle internationale aisée. Les villas de luxe y sont particulièrement recherchées pour la location saisonnière haut de gamme. À l'opposé, l'arrière-pays varois propose des prix beaucoup plus accessibles, autour de 2 108 euros par mètre carré, tout en offrant un cadre de vie authentique et paisible.
Pour les villes intermédiaires comme Fréjus et Saint-Raphaël, le prix moyen se situe aux alentours de 4 866 euros par mètre carré, offrant un compromis intéressant entre proximité du littoral et budget maîtrisé. Toulon, en tant que préfecture du département, affiche un tarif moyen de 3 389 euros par mètre carré pour les maisons et environ 2 453 euros pour les appartements, avec une croissance modérée de 2,2 % sur l'année. Hyères, réputée pour son patrimoine naturel et ses îles d'or, présente des prix moyens de 3 737 euros par mètre carré pour les appartements et 4 176 euros pour les maisons. Dans des secteurs comme Bormes-les-Mimosas ou Sainte-Maxime, les prix avoisinent 6 547 euros par mètre carré avec une hausse annuelle d'environ 3 %.
Les tendances d'achat : maisons avec jardin versus appartements en centre-ville
Les acheteurs dans le Var manifestent des préférences variées selon leurs projets de vie et leurs objectifs patrimoniaux. Depuis la pandémie, la demande pour les maisons individuelles avec jardin a considérablement augmenté, notamment dans les zones périurbaines et l'arrière-pays. Les familles recherchent des espaces extérieurs pour profiter du climat méditerranéen et bénéficier d'une meilleure qualité de vie. Les maisons de ville, souvent situées dans des communes plus calmes comme Néoules ou Méounes-lès-Montrieux, séduisent par leur authenticité et leur potentiel de rénovation.
Parallèlement, les appartements en centre-ville continuent d'attirer les investisseurs grâce à leur forte rentabilité locative. Les studios et deux-pièces dans des villes comme Draguignan ou Toulon génèrent des rendements locatifs compris entre 5,97 % et 9,69 % selon les secteurs. Cette performance s'explique par une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des militaires basés dans la région. Les petites surfaces se louent facilement et offrent une gestion simplifiée pour les propriétaires bailleurs. De plus, les appartements nécessitent généralement moins de travaux d'entretien que les maisons, ce qui en fait un choix privilégié pour les investisseurs souhaitant minimiser les contraintes de gestion.
Les étapes clés pour réussir votre acquisition dans le Var
Réussir son achat immobilier dans le Var nécessite de suivre un processus structuré et de prendre le temps de bien préparer son projet. La première démarche consiste à définir précisément ses besoins et ses objectifs, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif. Cette réflexion préalable permet d'orienter efficacement ses recherches et de cibler les secteurs correspondant à ses attentes en termes de cadre de vie, de proximité avec les commerces et les services, ou encore de potentiel locatif.
Il est ensuite recommandé de s'entourer de professionnels locaux qui connaissent parfaitement le marché varois. Les agences immobilières locales, comme l'agence Immo Cordenot à Néoules ou FC Agence Sanary, disposent d'une expertise précieuse sur les spécificités de chaque commune et peuvent orienter les acheteurs vers des opportunités correspondant à leurs critères. Les chasseurs immobiliers constituent également une option intéressante, même si leurs honoraires débutent généralement à 3 % du montant net vendeur avec un minimum de 7 900 euros. Leur connaissance du marché peut néanmoins permettre de déceler des biens rares ou de négocier plus efficacement.
Définir son budget et obtenir un financement adapté
Établir un budget réaliste constitue la pierre angulaire de tout projet immobilier. Il convient d'évaluer sa capacité d'emprunt en fonction de ses revenus, de ses charges actuelles et de son apport personnel. Les établissements bancaires accordent généralement des prêts dont les mensualités ne dépassent pas 35 % des revenus nets de l'emprunteur. Avec les taux d'intérêt actuels autour de 3 %, les conditions de financement sont redevenues attractives, permettant aux acquéreurs de bénéficier de mensualités maîtrisées sur des durées allant de 15 à 25 ans.
Il est fortement conseillé de comparer les offres de financement de plusieurs établissements bancaires avant de s'engager. Les conditions peuvent varier sensiblement d'une banque à l'autre, tant sur le taux d'intérêt que sur les frais de dossier ou les assurances emprunteur. Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut s'avérer judicieux pour optimiser son financement et obtenir les meilleures conditions du marché. Par ailleurs, il ne faut pas négliger les frais annexes liés à l'acquisition, notamment les frais de notaire qui représentent environ 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ces éléments doivent impérativement être intégrés dans le budget global pour éviter les mauvaises surprises.
Visiter les biens et négocier le prix avec le vendeur
La phase de visite constitue un moment crucial dans le processus d'achat. Il est recommandé de visiter plusieurs biens afin de se forger une opinion précise du marché et de comparer les prestations offertes pour un budget similaire. Lors des visites, il convient d'être attentif à de nombreux détails comme l'état général du bien, la qualité des matériaux, l'exposition, la luminosité, l'isolation phonique et thermique, ou encore la présence de signes d'humidité. Pour les maisons, l'état de la toiture, de la charpente, des menuiseries et des installations électriques et sanitaires mérite une attention particulière.
Le marché actuel offre une marge de négociation plus importante qu'au cours des années précédentes. Les baisses de prix de 5 à 10 % sont régulièrement observées, notamment pour les biens restés longtemps sur le marché ou nécessitant des travaux de rénovation. Pour négocier efficacement, il est utile de se renseigner sur les prix pratiqués dans le secteur pour des biens comparables et de mettre en avant les éventuels défauts ou travaux à prévoir. Une approche courtoise mais ferme permet généralement d'obtenir un geste commercial du vendeur. Il ne faut pas hésiter à demander plusieurs visites pour confirmer son intérêt et détecter d'éventuels problèmes non visibles lors du premier passage.
Conseils pratiques pour faire le bon choix immobilier
Au-delà des aspects financiers et administratifs, réussir son achat immobilier dans le Var implique de prendre en compte des critères qualitatifs essentiels pour garantir une satisfaction à long terme. Le choix du secteur géographique doit être mûrement réfléchi en fonction de son mode de vie, de ses contraintes professionnelles et de ses aspirations personnelles. Certains privilégieront la proximité immédiate de la mer et l'animation des stations balnéaires, tandis que d'autres préféreront le calme et l'authenticité des villages de l'arrière-pays.
Pour un investissement locatif, la proximité des centres d'activité économique, des établissements d'enseignement et des transports en commun constitue un facteur déterminant de la rentabilité. Des villes comme Toulon, Fréjus ou Draguignan offrent un excellent compromis entre accessibilité des prix et potentiel locatif. Les secteurs proches des bases militaires ou des zones d'activité économique bénéficient d'une demande locative particulièrement stable. À l'inverse, les zones trop isolées ou mal desservies peuvent présenter des risques de vacance locative plus élevés.
Sélectionner le bon secteur selon vos besoins et votre style de vie
Le Var se caractérise par une grande diversité de territoires offrant chacun des atouts spécifiques. Le littoral méditerranéen séduit par ses plages, son ensoleillement exceptionnel et son dynamisme touristique. Des communes comme Saint-Tropez, Sainte-Maxime ou Bormes-les-Mimosas attirent une clientèle aisée et offrent des opportunités intéressantes pour la location saisonnière haut de gamme. Toutefois, ces secteurs affichent des prix au mètre carré élevés qui peuvent constituer une barrière à l'entrée pour certains acquéreurs.
L'arrière-pays varois gagne en popularité auprès des familles et des retraités en quête de tranquillité et d'authenticité. Des villages comme Aups, La Motte ou Vinon-sur-Verdon proposent des biens au charme provençal à des tarifs très accessibles, autour de 1 509 à 2 423 euros par mètre carré. Ces secteurs permettent de profiter d'un cadre de vie préservé tout en restant à proximité raisonnable des grands axes routiers et des principales villes du département. Pour ceux qui cherchent un équilibre entre bord de mer et arrière-pays, des communes comme Le Beausset, Le Luc ou Gonfaron offrent un compromis intéressant avec des prix modérés et un accès relativement aisé au littoral.
Vérifier les diagnostics obligatoires et l'état général du bien
Avant de finaliser un achat immobilier, il est impératif de vérifier l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires qui doivent être fournis par le vendeur. Le Diagnostic de Performance Énergétique occupe une place centrale dans cette démarche, d'autant plus que les logements classés G sont désormais interdits à la location depuis 2025. Les biens classés F suivront prochainement, ce qui peut impacter significativement la valeur de revente et le potentiel locatif d'un bien mal isolé. Il est donc essentiel d'anticiper d'éventuels travaux de rénovation énergétique et d'en intégrer le coût dans son budget d'acquisition.
Les diagnostics amiante, plomb, termites, gaz et électricité permettent d'identifier des risques potentiels pour la santé et la sécurité des occupants. Dans le Var, le diagnostic relatif aux risques naturels revêt une importance particulière en raison de l'exposition de certaines zones aux inondations et aux incendies de forêt. Il convient de s'informer précisément sur la situation du bien vis-à-vis de ces risques et de vérifier l'existence de Plans de Prévention des Risques sur la commune. Pour les biens anciens nécessitant des travaux de rénovation, il est fortement recommandé de faire réaliser une expertise par un professionnel du bâtiment afin d'évaluer l'ampleur et le coût des interventions nécessaires, notamment concernant la toiture, l'isolation, l'électricité et la plomberie. Cette précaution permet d'éviter les mauvaises surprises et de négocier le prix d'achat en conséquence. Enfin, pour ceux qui envisagent de construire, il est indispensable de se renseigner sur le Plan Local d'Urbanisme de la commune concernée et de vérifier la viabilité du terrain, les délais d'obtention du permis de construire étant généralement compris entre deux et trois mois.
