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PINEL, MEUBLÉ, SCPI... LES BONS PLANS POUR INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN 2019

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PINEL, MEUBLÉ, SCPI... LES BONS PLANS POUR INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN 2019

De beaux rendements dans l’ancien… à condition de cibler

Après une année 2018 marquée par une hausse des prix des logements anciens, les professionnels de l’immobilier tablent sur une accalmie en 2019. Mieux vaut donc viser les meilleurs emplacements, moins exposés au risque de baisse des prix. Vigilance aussi à Paris, Lille, et, dans une moindre mesure, Grenoble, où l'encadrement des loyers devrait sous peu refaire surface.

Fiscalité : Si le total de vos revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000 euros par an, vous relevez du régime microfoncier et bénéficiez d'un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d'emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. S'il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d'emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes.

Photo 2/9© Marco Perger / EyeEm / Getty Images

Denormandie : nouvelle réduction d’impôts pour rénover et louer

Denormandie : nouvelle réduction d’impôts pour rénover et louer

Cette année, un nouveau coup de pouce fiscal (le Denormandie, du nom du ministre du Logement) va bénéficier aux particuliers qui achètent une logement ancien dégradé, en vue de le réhabiliter et de le mettre en location. Pour ce faire, les travaux engagés devront correspondre à au moins 25% du coût total de l’opération, et celle-ci devra avoir lieu dans les communes qui font l’objet d’une opération de revitalisation, de type “Coeur de ville” (nouveau label mis en place par le gouvernement)

Une fois le bien rénové, vous devrez alors vous engager pour une période de location comprise entre 6 et 12 ans. En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt comprise entre 12 et 21%, selon la durée de location, comme pour le dispositif Pinel. Cette réduction d’impôt porte en outre sur le coût total de l’investissement (acquisition et travaux), le tout sous un plafond de 300.000 euros par opération.

Fiscalité : Identique à celle des logements anciens citée ci-dessus.

Photo 3/9© Marco Perger / EyeEm / Getty Images

Immobilier neuf : toujours des possibilités en Pinel

Immobilier neuf : toujours des possibilités en Pinel

Rien ne change cette année pour le dispositif d’investissement locatif Pinel qui offre une réduction d’impôt à ceux qui achètent dans le neuf pour louer : mêmes rabais d'impôts octroyés et mêmes villes éligibles, celles des zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…), zone A bis (Paris, proche banlieue), zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants), à la demande locative élevée. La possibilité de loger ses enfants dans le bien a aussi été préservée.

Rappelons qu'en échange l'investisseur s'engage à louer au-dessous d'un plafond de loyer, fixé chaque année par décret. “Cette limite s'applique uniformément à chaque zone. Or, dans certaines communes, les loyers de marché peuvent dépasser de 10 à 30% ce plafond”, prévient Jérémy Schorr, responsable du département immobilier d'Haussmann Patrimoine. Ainsi, à Lyon ou à Lille, le mètre carré se loue respectivement à 13,1 et 13,9 euros par mois, pour une limite à respecter, en 2018, de 12,59 euros (zone A). Pour être gagnant, il faut donc viser les villes où le loyer de marché avoisine le plafond du dispositif.

Fiscalité : L'investisseur s'engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par période triennale dans la limite de douze ans. En contrepartie, la réduction d'impôts atteint 12, 18 ou 21% du prix d'achat, retenu dans la double limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette réduction est étalée pendant toute la durée de la location. Soit un gain annuel maximal de 6.000 euros durant les neuf premières années puis de 3.000 euros de la dixième à la douzième année. (Suite à la mise en place du prélèvement à la source, un mécanisme a été prévu pour compenser l'absence de prise en compte des rabais et réductions d'impôts dans le taux de retenue. C'est ainsi qu'un acompte de 60% du bonus fiscal empoché l'année précédente sera versé chaque mois de janvier, le solde de 40% étant réglé en septembre. Les acheteurs dont le Pinel a été achevé en 2019, et déclaré en 2020, ne toucheront donc pas cet acompte avant janvier 2021.)

Photo 4/9© ewg3D / Getty Images

De nouvelles opportunités pour les loueurs en meublé

De nouvelles opportunités pour les loueurs en meublé

Les propriétaires de meublés disposent désormais d'une gamme ultra-complète de baux. En plus du bail, classique, d'un an, ils peuvent recourir à un bail de dix mois dans le cas d'une location étudiante, mais aussi, suite à la promulgation de la loi Elan, à un nouveau bail d'une durée comprise entre un et dix mois, renouvelable une fois par avenant sans que la durée totale excède dix mois. Baptisé “bail mobilité”, ce contrat a été conçu à destination des étudiants et apprentis, bien sûr, mais aussi des actifs en mutation professionnelle ou en mission courte. Parmi ses atouts indéniables, une facturation simplifiée des charges, au forfait.  De son côté, le locataire est en droit de résilier avec un préavis d'un mois seulement. Ce bail est éligible à la garantie publique Visale. Gratuite, celle-ci couvre les impayés de loyer dans une limite de 36 mensualités, mais pas les éventuelles dégradations.

Fiscalité : Si vous percevez moins de 70.000 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s'applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l'impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux. Si vous dépassez 70.000 euros, vous relevez du régime réel (accessible sur option, valable un an et reconduit tacitement chaque année). Dans ce cas, vous pouvez déduire l'intégralité de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt…) ainsi que l'amortissement des murs et des meubles. Si le solde est positif, il est soumis à l'impôt sur le revenu et aux 17,2% de prélèvements sociaux. S'il est négatif, il est imputable sur les autres revenus de meublés. Le reliquat est reportable sur les dix années suivantes.

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Encore de beaux rendements pour les locations Airbnb & co

Encore de beaux rendements pour les locations Airbnb & co

Les locations de courte durée type Airbnb offrent toujours de belles opportunités. A Paris bien sûr, mais aussi dans certaines petites villes, comme Avignon ou Caen, où les contraintes sont quasi-inexistantes. Dans les grandes villes de plus de 200.000 habitants, il faut néanmoins composer avec une réglementation qui se durcit. La location saisonnière de votre résidence principale y est tout d’abord limitée à 120 jours par an. De plus, toute absence de numéro d'enregistrement à faire figurer sur l'annonce, comme c'est nécessaire à Paris ou Bordeaux, peut désormais valoir 5.000 euros d'amende, au lieu de 450 euros auparavant.

Mieux vaut donc s'informer en mairie des obligations locales. Quant à ceux n'ayant pas sollicité l'autorisation de changement d'usage, que les communes des zones tendues (villes de plus de 200.000 habitants ou petite couronne parisienne, par exemple) peuvent exiger, ils s'exposent à une amende de 50.000 euros et à une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré. Pour ne rien arranger, certaines mairies exigent, en plus, des compensations. A Paris, par exemple, le bailleur doit, pour être autorisé à louer, transformer en logement résidentiel une surface de bureaux équivalente à celle du logement qu’il veut louer. Voire même le double de superficie dans les arrondissements les plus touristiques…

Fiscalité : Identique à celle des biens meublés en amortissement fiscal citées dans la vignette précédente. Ajoutons que si le logement a obtenu un agrément “meublé de tourisme” auprès d'un organisme de classement, le seuil du micro-BIC est relevé à 170.000 euros par an, pour un abattement forfaitaire porté à 71%. Depuis le 1er janvier 2019, les plates-formes de location comme Airbnb, Abritel ou Wimdu sont tenues de communiquer au fisc le montant des revenus perçus.

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Soyez sélectif sur les SCPI

Soyez sélectif sur les SCPI

Il peut être opportun cette année de continuer à miser sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces fonds qui proposent aux particuliers de prendre des parts dans un dans les murs de bureaux ou de commerces. “La rentabilité moyenne devrait atteindre entre 4,3 à 4,4 % pour 2018”, estime ainsi Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. De bons résultats qui ne doivent pas vous empêcher d'être sélectif. “Il faut notamment examiner la régularité du dividende et le taux d'occupation, qui est un bon indicateur de la qualité du parc immobilier”, poursuit Jonathan Dhiver. Ciblez celles qui ont un taux d’occupation d'au moins 90%.

Fiscalité : Le régime réel des logements anciens, détaillé ci-dessus s’applique de facto. Pour accéder au régime microfoncier, il faut détenir un bien loué nu en plus des parts de SCPI.

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Les atouts des parkings et caves

Les atouts des parkings et caves

De seulement 22.099 euros à Marseille à 27.957 euros à Bordeaux, 30.233 euros à Nice, et un maximum de 30.981 euros à Paris. Voilà, d'après une étude de SeLoger.com, le ticket à débourser pour s'offrir une place de parking. Ce budget limité n'est pas le seul atout du placement : le loyer n'est pas plafonné, les charges sont faibles et le risque de dégradations quasi nul. Mieux vaudra viser les centres-villes anciens, où les immeubles sans parking sont nombreux. Préférez une place accessible, sans manœuvres compliquées, sinon vous devrez accepter une décote de loyer. Enfin, passez à la loupe les charges de copropriété, qui ne devront pas dépasser 10% du loyer. Vous pouvez signer un bail allant de trois mois à un an, tacitement reconductible, avec un préavis d'un mois. Demandez aussi un dépôt de garantie d'un mois de loyer. Autre investissement à la portée de toutes les bourses : les caves. A Paris, ce type de surface vaut de 1.000 à 3.000 euros le mètre carré selon l'emplacement, l'état et l'accessibilité. Privilégiez les quartiers où les jeunes couples s'installent, ils ont souvent besoin de stocker des affaires. Evitez les caves trop humides ou exiguës. Enfin, ayez en tête que l'attrait d'un tel placement réside dans son rendement, le potentiel de plus-value à la revente étant limité.

Fiscalité : Identique à celle d'un bien ancien. En cas de revente d'un montant inférieur à 15.000 euros, les gains sont exonérés d'impôts.

 

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Crowdfunding immobilier : attractif, mais à manier avec précaution

Crowdfunding immobilier : attractif, mais à manier avec précaution

Un premier défaut, enregistré en 2018 avec le promoteur Terlat, n'aura pas freiné le développement de l'immobilier participatif. Ce secteur, visant à compléter les apports en fonds propres des constructeurs, pèse désormais 42% des financements en crowdfunding. Parmi les avantages, indéniables, de cette forme d'investissement figurent des rendements compris entre 8 et 10%, servis sur de courtes durées d'immobilisation, pour des montages de plus en plus gros, facilités par le relèvement du plafond par opération de 2,5 à 8 millions d'euros. “Le risque principal reste celui du retard de livraison des programmes, qui repousse alors le remboursement du capital prêté”, rappelle Joachim Dupont, d'Anaxago. Pas sûr toutefois que ce rythme de développement se poursuive en 2019. “A l'approche des élections municipales, les permis de construire, et donc les opportunités de financement, vont diminuer. Quant à la suppression d'aides aux primo-accédants, elle a réduit d'environ 45.000 lots les besoins de construction”, explique Nicolas Sérès, directeur général de Wiseed. Bref, la pénurie de dossiers guette.  “Pour y remédier, les plates-formes risquent d'alléger leurs critères de sélection”, s'inquiète Jean-Baptiste Vayleux, de Lymo, un intermédiaire qui participe aux opérations en tant que promoteur. Une solution sera de s'orienter vers les quelques montages dans l'ancien. Ou vers les programmes assortis d'une assurance. Comme celle proposée, mi-2018, par Immocratie pour un projet dans les Hauts-de-France, garantissant un remboursement du capital dans les quatre-vingt-dix jours suivant l'échéance, en échange d'un rendement diminué de 1,8 point.

Fiscalité :Les intérêts sont soumis aux 17,2% de prélèvements sociaux, et à un acompte d'impôts au taux de 12,8% (soit 30% au total). Seuls les contribuables au revenu fiscal de référence inférieur à 25.000 euros pour un célibataire (le double pour un couple) peuvent demander, avant fin novembre, à être dispensés de cet acompte. Il reste possible de choisir, l'année suivant leur perception, une imposition des intérêts au barème progressif de l'impôt sur le revenu plutôt qu'au prélèvement forfaitaire unique de 12,8%. Cette option s'applique alors à tous les autres gains et revenus financiers de l'année. En contrepartie, une part de la CSG, fixée à 6,8%, est déductible des revenus l'année suivante.

 

Source ; Capital Immobilier par  Guillaume CHAZOUILLERES

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