Votre agence digitale spécialisée dans l'immobilier d'investissement : LMNP, Nue-Propriété et SCPI

Lots

Louer

Viager

Programmes

Référence

Astuce : Pour recommencer, cliquez sur le bouton ci-dessus, puis cliquez sur la carte pour dessiner votre secteur personnalisé.

COMMENT ACHETER DANS LE NEUF SANS DEVENIR TOTALEMENT PROPRIÉTAIRE ?

Publié le
COMMENT ACHETER DANS LE NEUF SANS DEVENIR TOTALEMENT PROPRIÉTAIRE ?

L’achat en nue-propriété permet d’acquérir un logement neuf à moitié prix et de récupérer quelques années plus tard, un bien qui a pris de la valeur. Encore faut-il être vigilant.

VOIR VIDEO 

Au lieu d’acheter un logement en pleine propriété, l’acquéreur ne devient propriétaire que des murs pendant une durée déterminée. En règle générale, il va confier l’usufruit, c’est-à-dire, l’usage du bien à un tiers. Celui-ci va s’occuper de la gestion et de la location. Ce montage juridique de démembrement consiste donc à scinder la propriété du bien en deux: un bailleur qui se réserve l’usufruit et un investisseur qui achète à moitié prix. Car, le principal intérêt pour l’investisseur réside dans le fait qu’au lieu de payer 100 % du prix d’une maison ou d’un appartement, il bénéficie d’une forte décote, de l’ordre de 30 à 50 %.

Cette acquisition a ses limites. «Vous devenez propriétaire des murs mais vous n’avez pas le droit d’habiter le logement ni de le mettre en location. Pendant 15 à 20 ans, vous n’avez pas de revenus locatifs. Mais vous n’avez aucune charge, ni impôts locaux à payer. De son côté, le gestionnaire est chargé de louer puis de remettre en état avant la restitution de l’usufruit et de la pleine propriété. Cela permet de transmettre la nue-propriété sans incidence fiscale. Autre avantage, ce sont des biens souvent centraux, bien placés, à moindre coût et avec une belle architecture» indique Franck Vignaud, codirecteur du Laboratoire de l’Immobilier. En revanche, il faut être vigilant car ce sont des sociétés spécialisées qui réalisent ce type de montage. Au passage, elles se rémunèrent. Il faut donc veiller à ce que ce ne soit pas décorrélé du marché» prévient-il. 

La fin de la période de l’usufruit

À la fin de la période de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, un bien en pleine propriété et qui a pu prendre de la valeur. D’où l’importance d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et locatif. Lors de la restitution du bien, il peut alors l’utiliser comme bon lui semble: l’occuper, continuer à le louer ou le revendre. «Pour se constituer un patrimoine immobilier ou pour préparer sa retraite, c’est une solution intéressante tant sur le plan fiscal que financier. De plus en plus de sociétés de gestion ou des courtiers permettent à leurs clients d’accéder à de telles opérations clefs en main.» souligne Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne.

 

Car, au-delà de l’immobilier direct, où des annonces de vente en nue-propriété sont consultables sur les portails immobiliers, la nue-propriété peut-être accessible via des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). «Ces parts de SCPI ne sont pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Il est possible, en outre, de déduire de ses autres revenus foncier les intérêts des emprunts souscrits pour acheter le bien ou les parts de SCPI en nue-propriété. En cas de revente du bien ou des parts de SCPI après remembrement, la plus-value est calculée non pas sur prix d’achat de la nue-propriété mais sur celui de la pleine-propriété. En règle générale, la nue-propriété est donc plutôt réservée à des investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats» ajoute le directeur du Cercle de l’Epargne.

Pourquoi et comment acheter dans le neuf en nue-propriété ? 

  Avantages Inconvénients
Revenus et patrimoine

Constitution d’un patrimoine immobilier à moindre coût

Possibilité d’obtenir des revenus au terme du démembrement au moment de la retraite par exemple

Pas de gestion locative à réaliser

Pas de revenus et liquidité faible durant la période de démembrement

Possible perte de valeur du bien dans le temps

Fiscalité

Pas de majoration d’impôts du fait des loyers

Possibilité de déduire les intérêts des emprunts

N’entre pas dans le champ de l’IFI

Pas de taxe foncière

 

Source : Le Figaro  

Par : Olivier Marin

ASTRE IMMOBILIER